Coronavirus.Gestione del condominio e coronavirus, criticità e ipotesi di soluzione

Gestione del condominio e coronavirus, criticità e ipotesi di soluzione Firenze, 9 Aprile 2020. L’emergenza Covid 19 ha avuto un suo impatto anche sulla normale gestione del condominio.

Il condominio, per come viene definito, è una collettività organizzata di persone che ha il fine di gestire e conservare le parti comuni dell’edificio. Collettività e coronavirus non vanno molto d’accordo, ultimamente e – a parer di scienza – per molto altro tempo sarà così. Risultato: dagli inizi di marzo e ad oggi per un tempo indeterminato non si possono tenere assemblee condominiali. Gli assembramenti sono vietati e il Governo rispondendo a specifiche domande sul punto ha chiarito che tra gli assembramenti rientrano le assemblee condominiali che non possono tenersi, se non per via telematica. La fretta ha fatto dimenticare al governo che la normativa vigente sostanzialmente impedisce questa modalità di svolgimento.

A ciò si aggiunga che lo stesso col d.p.c.m. 22 marzo 2020 ha sostanzialmente limitato l’attività dell’amministratore di condominio, il cui codice A.TE.CO. non è menzionato tra quelli la cui attività può proseguire. Un errore, forse, data la di attività natura professionale che è riconosciuta da più parti a chi assume l’incarico, cui si è provato a dare soluzione affermando che l’amministratore può lavorare in modalità smart working. In breve: assemblea bloccata e organismo esecutivo limitato. Il tutto senza sospensione dei termini per gli adempimenti connessi alla fruizione dei servizi.

È vero, fino al 13 aprile l’erogazione di gas, luce ed acqua non può essere sospesa, ma questo non vuol dire che non si debba pagare, ovvero che il mancato pagamento non sia considerato adempimento. Non solo: chi volesse intraprendere l’attività di amministratore condominiale ad oggi non potrebbe farlo, stante la necessità di svolgere un esame in una sede fisica. Idem per quei professionisti che volessero sfruttare questo periodo di tempo per aggiornarsi: l’esame finale per i loro corsi di aggiornamento annuale obbligatori devono essere svolti in sede. Lo stabilisce il dm n. 140/2014. Ci si laurea con sedute in videoconferenza, ma per l’amministratore serve con controllo più rigoroso. Fino a che non ci si potrà riunire, poi, non si potranno approvare consuntivi e preventivi, con rischi non secondari di stasi nella gestione dell’edificio. È vero, l’ultimo preventivo approvato vale, secondo la Cassazione, fino alla sua sostituzione, ma questo spesso non basta. Gli scostamenti di spesa da un anno all’altro sono fisiologici. Ed allora? Stupisce che in una situazione d’emergenza, la decretazione d’urgenza abbia tenuto in considerazione il condominio – ma solo perché rientrante nel novero di una ben più ampia categoria – riguardi solamente gli adempimenti del sostituto d’imposta. Cosa sarebbe utile prevedere? È auspicabile, in sede di conversione o con un prossimo decreto, valutare: - poteri eccezionali per l’amministratore, in relazione alla gestione ordinaria, che sostituiscano quelli assembleari in relazione ai preventivi; - proroga del termine per la presentazione dei rendiconti e/o auto-validazione mediante certificazione e deposito telematico presso il tribunale o il comune in caso di rendiconti sovrapponibili ai preventivi in quanto a voci di spesa ed anche se lo scostamento, a parità di voci, non superi il 5% dell’importo massimo preventivato; - modalità di riunione a distanza, affiancandole alle ordinarie e modalità di voto per corrispondenza; - incentivazione alla delega a partecipare all’assemblea, con eliminazione di ogni limite legislativo e regolamentare per tutta la durata dell’emergenza; - modifiche alle regole della formazione degli amministratori, prevedendo la regolarità della formazione a distanza anche in relazione all’esame; - norme ad hoc per i debiti tanto nei rapporti interni, quanto in relazione ai debiti verso fornitori; - snellimento delle procedure di recupero del credito. Alessandro Gallucci, legale, consulente Aduc