Cedolare secca:in quali comuni si applica l'aliquota al 10%

“IL CASO LOMBARDIA”

A causa, forse, dell’accavallarsi nel mese di febbraio del decreto c.d. “Mille proroghe” con i noti eventi legati al “Coronavirus”, si è generata una discreta confusione sull’aliquota da applicare, in tutta la Lombardia (ma non solo), ai contratti stipulati con canone concordato in base agli accordi territoriali sottoscritti dalla principali organizzazione sindacali della proprietà e dell’inquilinato. Sono circolati e circolano articoli, i più disparati, che invece di chiarire stanno aumentando il senso di confusione e incertezza negli operatori, soprattutto nel comparto degli agenti immobiliari.

Vediamo di fare chiarezza sul tema, con la precisazione che, pur riguardando questo intervento la sola Lombardia, il contenuto sarà riproponibile in ogni Regione che si trovi nelle medesime condizioni.

La cedolare secca nasce nel 2011 con le nuove “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale” e, precisamente, con l’art. 3 del D.Lgs. 14/03/2011 n° 23 che, a partire appunto dal 2011, ha introdotto nell’ordinamento fiscale italiano questo regime “facoltativo” di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili a destinazione abitativa e delle relative pertinenze. In pratica, con l’opzione della cedolare secca il contribuente può accedere ad un sistema di tassazione facoltativo ed alternativo a quello ordinario la cui scelta esclude l’applicazione dell’IRPEF, dell’Imposta di Registro e dell’Imposta di bollo. I vantaggi fiscali offerti dall’applicazione della cedolare secca implica, da parte del proprietario – locatore, la rinuncia alla facoltà di chiedere – per tutta la locazione – l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, non solo in base all’indici ISTAT.

Un ulteriore “limite” previsto è quello per cui il regime agevolato è riservato solo alle persone fisiche che siano titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili a destinazione residenziale (quindi aventi categoria catastale da A1 ad A11 esclusa l’A10), a condizione che i soggetti (locatori) non agiscano nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

L’Agenzia delle entrate, in una nota esplicativa, ha poi precisato che, nel caso di contitolarità dell’immobile (quindi di più proprietari) l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ciascuno di essi, altrimenti chi non la esercita dovrà corrispondere, sulla sua quota parte di canone percepito, sia l’imposta di Registro che di bollo. L’opzione comporta l’applicazione della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Fin qui tutto potrebbe “sembrare” chiaro.

I problemi interpretativi iniziano con le previsioni del Decreto 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti che ha dettato i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato. 

Infatti, all’articolo 5, comma 4, del Decreto si prevede che in caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca, per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge n. 431 del 1998,  relativi  ad  abitazioni ubicate nei comuni di cui all'art. 1, comma 1, lettere a) e  b),  del decreto-legge   30   dicembre   1988,   n. 551,   convertito,  con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.  61 (Misure urgenti per fronteggiare l’eccezionale carenza di disponibilità abitative) e negli altri comuni ad  alta  tensione  abitativa   individuati  dal  Comitato interministeriale per la programmazione economica,  l'aliquota  della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti  è  ridotta al 15 per cento ed è ulteriormente ridotta al 10 per cento ai  sensi dell'art. 9, commi 1 e 2- bis, decreto legge 28 marzo  2014,  n.  47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80 (Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015), per il periodo ivi indicato.

Quindi fino al 31 dicembre 2019 l’aliquota per i comuni ricadenti nelle speciali classificazioni indicate dal succitato comma 4, originariamente prevista al 15%, è stata abbassata al 10%.

Poi tutto era rimesso, dopo il dicembre 2019, alla decisione del legislatore.

Decisione che è arrivata con la legge di bilancio 2020 e con il c.d. Decreto Mille-proroghe 2020 norme che, in “estrema sintesi” hanno stabilito – per semplificare - che quanto indicato all’art. 5, comma 4 del DM 2017 diventa definitivo, cioè l’aliquota “agevolata” resta al 10% per i Comuni che hanno i requisiti sopra visti.

Capito questo, vediamo bene cos’ha stabilito in concreto il Mille-proroghe 2020.

Il Decreto ha inteso estendere ai comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi, inclusi i comuni colpiti dagli eventi sismici del Centro Italia, la riduzione dell’aliquota dal 15 al 10 per cento, a regime, della cedolare secca da applicare ai canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa. A questo si deve collegare il comma 6 della legge 160 del 2019 (legge di bilancio 2020) che ha modificato l’articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 al fine di rendere permanete la riduzione dal 15 al 10 per cento della misura dell’aliquota della cedolare secca da applicare ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta densità abitativa.

Il Decreto ha poi modificato il comma 2-bis dell'articolo 9 del decreto legge n. 47 del 2014 il quale prevede, per gli anni dal 2014 al 2019, l'applicazione dell’aliquota ridotta al 10% sulla cedolare secca per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni per i quali era stato deliberato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti l'entrata in vigore della legge di conversione del decreto.

In sostanza, il Mille-proroghe ha aggiornato il rinvio all’articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 al fine di rendere permanente la riduzione dell’aliquota dal 15 al 10 per cento della cedolare secca. Inoltre è stato stabilito che per l'anno d'imposta 2020 l'agevolazione si applichi ai soli comuni fino a 10 mila abitanti e a quelli nei quali è stata individuata con ordinanza una zona rossa.

Ma il Mille-proroghe non finisce qui!

Infatti, è stato introdotto un nuovo comma 2-ter all’articolo 9 del decreto legge n. 47 del 2014, ai sensi del quale l'aliquota al 10 per cento si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni colpiti dagli eventi sismici del Centro Italia, in cui sia stata individuata una zona rossa tramite ordinanza sindacale.

Una precisazione operativa piuttosto importante.

Ma l’inciso più importante è alla fine dell’articolo che stiamo commentando.

Infatti, nel Decreto è stata prevista una aliquota ridotta per i contratti a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta densità abitativa, di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto- legge 30 dicembre 1988, n. 551, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, inizialmente fissata al 15 per cento dal decreto legge 102/2013 e successivamente ridotta al 10 per cento dal decreto legge n. 47 del 2014 fino al 2017. Non dimentichiamo poi che, con la legge di bilancio 2018 l’aliquota al 10 per cento è stata prorogata per ulteriori 2 anni (2018 e 2019).

Quindi, in conclusione, per quanto riguarda la Lombardia, a partire dal 1° gennaio 2020 le aliquote applicabili sono le seguenti:

• Contratti di locazione 4+4: 21%
• Contratti di locazione a canone concordato: 10%

A supporto di questa “conclusione” è interessante analizzare la risposta della Direzione Regionale delle Entrate per la Lombardia (904-355/2018) data ad una contribuente la quale aveva ritenuto di applicare, nel 2018, l’aliquota del 10% in forza del disposto dell’art. 9, comma 2-bis, del DL 47/14 con riferimento ai comuni colpiti da eventi calamitosi.

La Direzione Regionale, richiamate le previsioni del DL 47/14 con riferimento alla Legge 225/92 in ordine alla dichiarazione dello stato di calamità, nonché la necessità che siano rispettate tutte le previsioni di cui agli articoli 2, comma 3 e 8 della legge 431/98 e confermato che l’immobile deve essere ubicato in uno dei comuni nei quali sia stato deliberato, nel periodo 28 maggio 2009 – 27 maggio 2014, lo stato di emergenza ha preso atto che, con il Decreto Presidente del Consiglio dei Ministri del 22 gennaio 2010, è stato dichiarato lo stato di emergenza per l’intero territorio della regione Lombardia.

In forza di ciò, la Direzione Regionale concludeva l’interpello confermando che, per tutto il 2019 l’aliquota applicabile era quella del 10% e che, salvo intervenissero modifiche, per il 2020 sarebbe tornata al 15%.

Con il Decreto Mille-proroghe 2020 il Parlamento ha stabilito, in via definitiva, che nei casi sopra visti l’aliquota applicabile sarà quella del 10%, di fatto eliminando l’aliquota intermedia del 15%.

Se poi in un prossimo futuro le cose cambieranno o una nuova legge o un nuovo Decreto del Presidente del Consiglio introdurrà variazioni in ordine al riconoscimento o meno dello stato di calamità per tutta la Regione, quello lo vedremo a suo tempo.

fonte: https://confabitarevarese.blogspot.com/2020/03/canoni-concordati-e-cedolare-secca.html