Immobiliare, lavorare a Milano ma abitare fuori città

E’ possibile lavorare nel capoluogo lombardo ed evitare al contempo gli onerosi costi delle sue abitazioni, senza per questo dover rinunciare ai servizi offerti da una grande città? Se l’è chiesto Maiora Solutions, start-up innovativa specializzata nello sviluppo di strumenti di intelligenza artificiale e analisi avanzata dei dati, che ha analizzato i vantaggi e gli svantaggi in termini di costi/benefici di lavorare nella città di Milano, ma di abitare a più di 50 km di distanza. 

Secondo i dati raccolti dai professionisti di Maiora, negli ultimi anni si è assistito ad un aumento dei prezzi degli immobili ad uso civile a Milano: trend che non sarebbe stato scalfito neppure dagli effetti della recente crisi pandemica. Il 2020 è stato infatti caratterizzato più che da una inversione di crescita, da uno stallo dei prezzi, dovuto ad un generale calo delle vendite degli immobili.

L’analisi di Maiora Solutions è partita dal costo di un appartamento di 80mq acquistato con mutuo a tasso fisso di mercato della durata di 30 anni, erogato per un importo pari all’80% del costo dell’immobile, nelle città di Milano, Torino, Genova, Bergamo e Brescia, tutte città collegate da una rete ferroviaria ad alta velocità e da un elevato numero di treni che percorrono la tratta quotidianamente.

L'obiettivo dell'analisi è stato quello di mettere a confronto il costo della rata mensile del mutuo che una singola persona dovrebbe ipoteticamente sostenere per l'acquisto di un immobile a Milano, con i costi di una rata di mutuo mensile e di un abbonamento mensile della linea ferroviaria ad alta velocità, valido dal lunedì al venerdì, sostenuti da un pendolare che lavora a Milano ma che risiede in una delle altre 4 città considerate.

Nello specifico secondo l'analisi di Maiora Solutions:

• Milano è raggiungibile in treno da Torino, Bergamo e Brescia in 40-60 minutimentre da Genova il viaggio risulta essere più lungo. Al momento occorrono circa 90 minuti. Tuttavia, con i lavori in corso sulla linea ad alta velocità Milano-Genova "Terzo Valico dei Giovi", i tempi si potranno ridurre sensibilmente, arrivando a circa 50 minuti per la tratta Genova-Milano.
• Considerando un prezzo medio al metro quadro di 4.740€, occorrono circa 380.000€ per acquistare un immobile di 80 metri quadri a Milano, che si traducono in circa 1.000€ mensili di rata per un mutuo trentennale all’80%.
• Rata del mutuo che si riduce sensibilmente fino a 350/390€ mensili per un immobile a Torino, Genova e Brescia (costo totale immobile 130.000/145.000€ circa) a fronte di un prezzo al metro quadro che in queste città oscilla tra i 1.600€ di Genova e i 1.800€ di Brescia, con il capoluogo piemontese che si colloca nel mezzo a circa 1.700€.
• La tratta Torino-Milano risulta essere la più cara con 375€ mensili che, se sommati alla rata del mutuo, portano ad un costo totale mensile di 745€ per chi sceglie di vivere a Torino, circa il 30% in meno del solo costo della rata del mutuo per l'acquisto di un immobile a Milano. Occorrono invece 610€ mensili (40% in meno rispetto alla rata del mutuo per Milano) per un singolo pendolare che sceglie di risiedere a Genova e sostenere un costo per l'abbonamento ferroviario di 260€ mensili. Più economico l'abbonamento per la tratta Brescia-Milano (160€ mensili) che porta ad un costo totale mensile di 550€ se si opta di vivere a Brescia, pari a circa il 50% del costo sostenuto dal cittadino milanese.
• Più costosi gli immobili a Bergamo rispetto alle precedenti 3 città, con un prezzo al metro quadro di circa 2.100€ che porta il costo della rata del mutuo a 460€ mensili (costo totale immobile pari a circa 170.000€). Il costo più elevato per l’acquisto dell’immobile è tuttavia compensato dal costo più basso per l'abbonamento mensile alla tratta Bergamo-Milano (155€). Al pendolare di Bergamo occorreranno quindi 615€ mensili, il 40% in meno rispetto alla spesa mensile di chi risiede a Milano.

La spesa mensile per la rata del mutuo necessario all'acquisto di un immobile di 80 metri quadri a Milano risulta quindi essere tra il 30% e il 50% superiore rispetto allo sforzo economico mensile necessario all'acquisto di un immobile nelle altre 4 città unito al costo dell'abbonamento alla tratta ferroviaria necessario a raggiungere il luogo di lavoro.

Andrea Torassa ed Emilio Zunino, fondatori di Maiora Solutions, hanno dichiarato: “Considerando i servizi offerti e le opportunità lavorative, Milano è da sempre la città del Nord più attrattiva. Tuttavia, il massiccio ricorso allo smart working dell'ultimo anno potrebbe aver prodotto come conseguenza una significativa riduzione dell’appeal della città meneghina a favore di altri centri urbani in grado di offrire servizi altrettanto competitivi. Questo, unito ad un sempre migliore collegamento ferroviario tra le città, rende tutt'altro che utopistico pensare di risiedere in grandi centri urbani che si trovano anche a decine di chilometri di distanza da Milano, dove i prezzi degli immobili civili risultano essere decisamente più vantaggiosi. Occorre quindi valutare la convenienza economica nel risiedere in un grande centro urbano diverso da Milano e lavorare, anche in presenza, nel capoluogo lombardo. Come visto, perlomeno sotto un profilo meramente economico, lavorare a Milano e vivere a decine di chilometri di distanza non è utopistico come si può pensare.”